Como arrendador de una vivienda, no tributas por la totalidad del alquiler que cobras: antes de calcular el rendimiento neto, puedes restar todos los gastos necesarios para obtener esos ingresos. El problema es que la lista es más larga de lo que la mayoría conoce, y algunos gastos tienen límites o condiciones que conviene entender bien antes de declarar.
En este artículo recorremos todos los gastos deducibles reconocidos por la Agencia Tributaria para el capital inmobiliario, con sus límites reales, la casilla del Modelo 100 donde van, y la distinción entre lo que es gasto deducible directo y lo que va a la base de amortización.
Regla general antes de empezar: solo los meses alquilados
Todos los gastos que verás a continuación son deducibles únicamente en proporción al tiempo en que el inmueble estuvo alquilado y generando rentas. Si el piso estuvo vacío cuatro meses durante el año, los gastos de esos cuatro meses no son deducibles, aunque el inmueble estuviera disponible para alquilar. Así lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia de febrero de 2021, y es uno de los errores más habituales en declaraciones de arrendadores con periodos de vacancia.
Intereses de la hipoteca y gastos de financiación
Casilla Modelo 100: 0105
Si financiaste la compra del inmueble, puedes deducir los intereses pagados (no la cuota completa — solo la parte de intereses, no la de amortización del capital). También son deducibles los gastos de financiación asociados: comisión de apertura, tasación hipotecaria y similares.
Límite importante: la suma de intereses + gastos de reparación y conservación (ver siguiente apartado) no puede superar los rendimientos íntegros del inmueble ese año. El exceso no se pierde: puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite anual.
Reparación y conservación
Casilla Modelo 100: 0106
Son deducibles los gastos destinados a mantener el inmueble en buen estado de uso: pintado, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos deteriorados (caldera, puertas, ventanas por otras equivalentes), fontanería, electricidad, etc.
Lo que NO es reparación: cualquier obra que amplíe la superficie, cambie la distribución o aumente la vida útil del inmueble de forma significativa se considera mejora, no reparación. Las mejoras no son gasto deducible directo: se suman a la base de amortización del inmueble y se deducen a través del 3% anual. Es una distinción que Hacienda revisa con frecuencia.
Este gasto comparte límite conjunto con los intereses de hipoteca (apartado anterior): entre los dos no pueden superar los rendimientos íntegros del año, con arrastre de cuatro años para el exceso.
IBI y tasas municipales
Casilla Modelo 100: 0115
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y las tasas municipales asociadas (recogida de basuras, alumbrado) son deducibles en su totalidad, siempre que correspondan al período en que el inmueble estuvo alquilado y no tengan carácter sancionador.
Comunidad de propietarios
Casilla Modelo 100: 0109
Las cuotas ordinarias de comunidad son deducibles. Las derramas extraordinarias merecen un análisis caso por caso: si corresponden a reparación o conservación, son deducibles (con el límite conjunto con intereses); si corresponden a mejoras del edificio, van a la base de amortización.
Seguros
Casilla Modelo 100: 0114
Son deducibles las primas de seguros directamente vinculados al inmueble: seguro de hogar (continente y contenido), seguro de responsabilidad civil, seguro de impago de alquiler. En proporción a los meses alquilados, como el resto de gastos.
Servicios de gestión y administración
Casilla Modelo 100: 0112
Los honorarios pagados a un administrador de fincas, agente inmobiliario (por gestión del alquiler, no por la compra), o cualquier servicio de gestión o vigilancia del inmueble son deducibles en su totalidad.
Suministros
Casilla Modelo 100: 0113
Agua, luz, gas, internet: solo son deducibles si los paga el arrendador y no los repercute al inquilino. Si el contrato establece que el inquilino paga los suministros directamente, el arrendador no puede deducirlos. Y si los cobra al inquilino como parte de la renta o aparte, se computan también como ingreso.
Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica
Casilla Modelo 100: 0148
Son deducibles los gastos de formalización del contrato de arrendamiento (gestoría, notaría si aplica) y los gastos de defensa jurídica relacionados con el inmueble o con el cobro de rentas (honorarios de abogado en un proceso de desahucio, por ejemplo).
Saldos de dudoso cobro
Casilla Modelo 100: 0148
Si un inquilino deja de pagar y el saldo está en mora, puedes deducirlo como gasto, pero solo si se cumplen estas condiciones: han transcurrido más de seis meses entre el primer impago y el final del ejercicio fiscal, o el deudor está en concurso de acreedores. Si el inquilino paga finalmente en un ejercicio posterior, ese cobro se computa como ingreso en el año en que se produce.
Lo que NO es gasto deducible directo: mejoras y gastos de adquisición
Hay partidas que mucha gente intenta deducir directamente y que Hacienda rechaza en revisión porque su tratamiento fiscal es distinto:
- Reforma que constituye mejora (ampliación, cambio de distribución, instalación de aire acondicionado, cocina nueva integral): no es gasto directo, se suma a la base de amortización y se deduce al 3% anual.
- ITP, notaría y registro de la compra: no son gasto del ejercicio, también van a la base de amortización.
- Mobiliario y electrodomésticos: tienen su propia amortización al 10% anual durante 10 años (casilla 0117), separada de la amortización del inmueble.
- La cuota de amortización de capital de la hipoteca: no es deducible. Solo lo son los intereses.
La amortización del inmueble
Casilla Modelo 100: 0131
Técnicamente no es un «gasto» que pagues, sino un porcentaje que Hacienda te permite deducir en compensación por el desgaste del inmueble: el 3% anual sobre la base amortizable (el mayor valor entre el coste de adquisición de la construcción sin suelo y el valor catastral de la construcción). Si quieres entender cómo se calcula exactamente, lo explicamos en detalle en nuestro artículo sobre amortización del inmueble en el IRPF.
El orden correcto del cálculo
Para que los números cuadren en tu declaración, el orden es este:
- Rendimientos íntegros = alquiler cobrado durante el año (casilla 0102).
- Menos gastos deducibles = suma de todos los conceptos anteriores, en proporción a los meses alquilados.
- Menos amortización = 3% sobre la base amortizable, en proporción a los días alquilados.
- = Rendimiento neto.
- Menos reducción = 50% al 90% si el alquiler es vivienda habitual del inquilino (según tramo).
- = Rendimiento neto reducido, que es lo que entra en tu base imponible general.
Nuestro módulo de Renta Inteligente organiza automáticamente cada gasto en su categoría fiscal, calcula la amortización, aplica la reducción correspondiente y te muestra el desglose por casilla del Modelo 100, para que llegues a la campaña de la renta con los números ya hechos y sin dejar ningún gasto deducible en el tintero.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa puede variar según tu comunidad autónoma y circunstancias particulares. Antes de aplicar cualquier criterio en tu declaración, consulta con un asesor fiscal.