De todos los gastos deducibles que puedes aplicar sobre el alquiler de un inmueble, la amortización es el que más confusión genera, y también, casi siempre, el que más reduce tu factura fiscal. A diferencia del IBI o el seguro de hogar, no es un gasto que pagues directamente: es un porcentaje fijo que Hacienda te permite (y te exige) deducir cada año, en compensación por el desgaste teórico del inmueble.
En este artículo te explicamos cómo se calcula exactamente, qué partidas entran en la base y cuáles no, y te mostramos un caso completo paso a paso.
Qué es la amortización y por qué es obligatoria, no opcional
La amortización del inmueble representa el «desgaste» contable del edificio a lo largo del tiempo (el suelo, por definición, no se deprecia, así que nunca entra en este cálculo). Hacienda fija un porcentaje del 3% anual sobre la parte del valor del inmueble correspondiente a la construcción.
Lo que mucha gente no sabe es que esta amortización no es opcional: aunque no la incluyas en tu declaración, Hacienda la descuenta igualmente del valor de adquisición del inmueble a efectos de calcular la ganancia patrimonial cuando lo vendas. Es decir, si no te deduces la amortización cada año, no dejas de «pagarla»: simplemente renuncias gratis a un gasto deducible que reduce tu rendimiento neto actual, y aun así tendrás una base de adquisición menor (y más impuestos) cuando vendas. Por eso casi siempre interesa aplicarla.
Cómo se calcula: el mayor de dos valores
La fórmula oficial, según la Agencia Tributaria, es:
Amortización anual = 3% × MAYOR( coste de adquisición de la construcción ; valor catastral de la construcción )
Es decir, hay que calcular ambos valores y quedarte con el que sea más alto. El «coste de adquisición de la construcción» se obtiene en dos pasos:
- Calcular el coste de adquisición total: precio de compra + gastos de adquisición (notaría, registro, ITP) + mejoras (reformas que aumentan el valor o la vida útil del inmueble, no simples reparaciones).
- Descontar la parte proporcional del suelo: usando la proporción entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total (este dato lo encuentras en tu recibo del IBI).
Qué partidas suman a la base y cuáles no
Este es el punto donde más errores se cometen. No todos los gastos relacionados con la compra o la reforma se tratan igual:
- Suman a la base de amortización: precio de compra, ITP, notaría, registro, comisión de compra (si la hay), y reformas que se consideren mejora (amplían superficie, cambian la distribución, o aumentan la vida útil del inmueble).
- NO suman a la base de amortización (son gasto deducible directo del año): reparaciones y mantenimiento (arreglar una avería, pintar, cambiar una caldera estropeada por otra similar).
- Tienen su propia amortización separada, al 10% durante 10 años: mobiliario y electrodomésticos. No se mezclan con la amortización del inmueble.
La diferencia entre «mejora» y «reparación» no siempre es evidente, y es precisamente uno de los puntos que más revisa la Agencia Tributaria en sus comprobaciones sobre inmuebles arrendados. Ante la duda, conviene guardar bien documentado en qué consistió cada obra y su factura desglosada.
Caso práctico completo
Vamos a calcular la base de amortización y la cuota anual con un ejemplo real.
Datos de la compra:
- Precio de compra: 150.000 €
- ITP (7%): 10.500 €
- Notaría y registro: 1.800 €
- Reforma (mejora, no reparación): 12.000 €
Paso 1 — Coste de adquisición total:
150.000 + 10.500 + 1.800 + 12.000 = 174.300 €
Datos catastrales (del recibo del IBI):
- Valor catastral total: 80.000 €
- Valor catastral del suelo: 24.000 € (30% del total)
- Valor catastral de la construcción: 56.000 € (70% del total)
Paso 2 — Descontar la proporción de suelo:
174.300 € × (1 − 30%) = 174.300 € × 70% = 122.010 €
Paso 3 — Comparar con el valor catastral de la construcción:
MAYOR(122.010 € ; 56.000 €) = 122.010 €
En este caso, el coste de adquisición (ya descontado el suelo) es muy superior al valor catastral de la construcción, así que la base de amortización es 122.010 €.
Paso 4 — Aplicar el 3%:
122.010 € × 3% = 3.660,30 € de amortización deducible cada año
Este importe se resta directamente de tus ingresos por alquiler (junto con el resto de gastos deducibles) para calcular el rendimiento neto del inmueble, antes de aplicar la reducción del 50% (o el tramo que corresponda) explicada en nuestro artículo sobre la reducción del IRPF en el alquiler.
Un matiz importante: el límite acumulado
La amortización deducida año tras año va reduciendo el «valor fiscal» del inmueble. Existe un límite acumulado: no puedes seguir deduciendo amortización si ya has amortizado el 100% del valor de adquisición de la construcción. En la práctica, esto solo afecta a inmuebles que llevan mucho tiempo en tu cartera (a un 3% anual, se tardarían algo más de 33 años en agotar la base), así que rara vez es un problema a corto o medio plazo.
Calcula la amortización de tus inmuebles automáticamente
Reconstruir manualmente esta fórmula para cada inmueble de tu cartera (sobre todo si has hecho reformas en años distintos, o si tienes varios inmuebles con porcentajes catastrales diferentes) es tedioso y fácil de hacer mal. Nuestro módulo de Renta Inteligente calcula automáticamente la base de amortización de cada inmueble (tomando el mayor valor entre coste de adquisición y valor catastral, sumando las mejoras del año y prorrateando por días alquilados y porcentaje de titularidad) y te da el importe exacto que corresponde a la casilla 0131 del Modelo 100.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa puede variar según tu comunidad autónoma y circunstancias particulares. Antes de aplicar cualquier criterio en tu declaración, consulta con un asesor fiscal.