Si alquilas una vivienda en España, no tributas por todo el dinero que ingresas en concepto de alquiler. Primero se restan los gastos deducibles y la amortización del inmueble, y sobre lo que queda (el rendimiento neto) se aplica una reducción que puede ser del 50%, 60%, 70% o incluso el 90%, según el tipo de contrato y dónde esté la vivienda. La diferencia entre acertar el tramo correcto y no hacerlo puede suponer cientos o miles de euros en tu declaración.
En este artículo te explicamos cómo funciona cada tramo, qué requisitos exige y te mostramos con un caso práctico cómo se calcula el rendimiento neto reducido paso a paso.
Lo primero: solo se reduce el rendimiento neto positivo
Antes de hablar de porcentajes, hay un matiz que mucha gente pasa por alto: la reducción se aplica sobre el rendimiento neto, es decir, después de restar todos los gastos deducibles y la amortización del inmueble. Si esos gastos superan tus ingresos por alquiler, el rendimiento neto es negativo (o cero), y no hay nada sobre lo que aplicar la reducción ese año.
El cálculo del rendimiento neto sigue este esquema:
Rendimiento neto = Ingresos por alquiler − Gastos deducibles − Amortización del inmueble
Los gastos deducibles incluyen IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, gastos de conservación y reparación (con límites), gestoría, suministros si los asume el propietario, y otros. La amortización es, con carácter general, el 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición de la construcción (sin contar el suelo) y el valor catastral de la construcción.
Los cuatro tramos de reducción (Ley 12/2023)
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (Ley 12/2023), el artículo 23.2 de la Ley del IRPF contempla cuatro porcentajes distintos de reducción, aplicables a contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Puedes consultar el detalle oficial de cada tramo en la página de la Agencia Tributaria dedicada a esta reducción.
50% — El tramo general
Es la reducción que se aplica por defecto a cualquier alquiler de vivienda habitual que no cumpla los requisitos de los tramos superiores. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen, además, el 60% que existía con la normativa anterior, independientemente de si están en zona tensionada o no.
60% — Vivienda rehabilitada
Se aplica cuando el inmueble ha sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato. La rehabilitación debe cumplir los requisitos que marca la normativa del IRPF para considerarse como tal (no es simplemente «reformar la cocina»).
70% — Jóvenes o alquiler social en zona tensionada
Se aplica en dos supuestos: que el inquilino tenga entre 18 y 35 años y la vivienda esté en una zona declarada de mercado residencial tensionado, o que el alquiler se destine a alquiler social o a programas públicos de vivienda.
90% — Nuevo contrato con rebaja de renta en zona tensionada
Es el tramo máximo, y el más exigente: exige que el propietario firme un nuevo contrato (no la renovación del mismo) en una zona de mercado tensionado, con una renta al menos un 5% inferior a la del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual correspondiente.
El requisito que más gente ignora: las zonas tensionadas
Los tramos del 70% y el 90% solo aplican si el inmueble está en una zona declarada oficialmente como «mercado residencial tensionado» por la comunidad autónoma correspondiente. A día de hoy, esta declaración solo cubre una parte limitada del territorio español, y ciudades como Madrid, Valencia o Sevilla no están incluidas. Antes de asumir que tu alquiler puede beneficiarse de estos tramos, comprueba tu municipio concreto en el listado oficial de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda.
Caso práctico: cálculo completo del rendimiento neto reducido
Vamos a calcular un caso con el tramo general del 50%, que es el que aplica a la inmensa mayoría de los alquileres de vivienda habitual en España.
Datos del inmueble:
- Alquiler mensual: 800 € → 9.600 €/año de ingresos
- Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, intereses): 2.100 €/año
- Base amortizable del inmueble (construcción, sin suelo): 90.000 €
Paso 1 — Amortización anual: 90.000 € × 3% = 2.700 €
Paso 2 — Rendimiento neto: 9.600 − 2.100 − 2.700 = 4.800 €
Paso 3 — Aplicar la reducción del 50%: 4.800 € × 50% = 2.400 € de reducción
Rendimiento neto reducido (lo que realmente tributa en tu IRPF): 4.800 − 2.400 = 2.400 €
De los 9.600 € que has ingresado por el alquiler, solo 2.400 € se incorporan a tu base imponible general. El resto queda compensado por gastos, amortización y la reducción. Este es exactamente el cálculo que aplicamos en nuestro módulo de Renta Inteligente, donde puedes ver el desglose completo de cada gasto, la amortización calculada automáticamente y la casilla correspondiente del Modelo 100 para tu declaración.
Cómo cambiaría el resultado con un tramo superior
Si ese mismo contrato cumpliera los requisitos del tramo del 70% (por ejemplo, inquilino de 28 años en zona tensionada), el cálculo sería:
4.800 € × 70% = 3.360 € de reducción → rendimiento neto reducido: 1.440 €
Casi mil euros menos de base imponible que con el tramo general, solo por cumplir esos dos requisitos. De ahí la importancia de revisar bien en qué tramo encaja tu situación antes de presentar la declaración, en lugar de aplicar el 50% por defecto sin comprobarlo.
Documentación que conviene conservar
- El contrato de arrendamiento, con fecha de firma clara (determina si aplica la normativa anterior o la actual).
- Justificantes de todos los gastos deducibles (facturas, recibos, certificados de intereses de la hipoteca).
- Si aplicas el tramo del 60%, documentación de la rehabilitación realizada.
- Si aplicas el 70% o el 90%, prueba de la edad del inquilino o de la naturaleza social del alquiler, y confirmación de que la vivienda está en zona tensionada.
- Si aplicas el 90%, el contrato anterior, para poder acreditar la rebaja de renta superior al 5%.
Hacienda puede revisar estos requisitos, y la reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados correctamente: los ingresos no declarados no tienen derecho a ninguna reducción, sea cual sea el tramo.
Calcula tu rendimiento neto real
Antes de presentar la declaración, lo más fiable es calcular tu rendimiento neto con tus cifras reales: ingresos, gastos por categoría, amortización del inmueble y, si tienes hipoteca, los intereses pagados. Nuestro módulo de Renta Inteligente organiza todos tus gastos por categoría fiscal, calcula la amortización automáticamente y te muestra la casilla exacta del Modelo 100 para cada concepto, para que llegues a la campaña de la renta con los números ya hechos.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. La normativa puede variar según tu comunidad autónoma y circunstancias particulares. Antes de aplicar cualquier criterio en tu declaración, consulta con un asesor fiscal.