El seguro de impago de alquiler es uno de esos productos que casi todos los propietarios conocen pero pocos analizan en detalle antes de decidir si contratarlo o no. La pregunta correcta no es «¿es caro?» sino «¿cuánto me cuesta un siniestro sin él, y con qué frecuencia puede ocurrir?». Con esos dos datos, la decisión se vuelve mucho más clara.
Qué cubre exactamente
La cobertura principal es el pago de las rentas impagadas mientras dura el proceso de recuperación del inmueble. El límite varía según la póliza: las opciones más habituales en el mercado español son 6, 9, 12 o hasta 18-24 meses de cobertura. Esa diferencia es más importante de lo que parece: un proceso de desahucio por impago puede tardar entre 6 y 18 meses (o más, dependiendo del juzgado), así que una póliza con solo 6 meses de cobertura puede quedarse corta si el proceso se alarga.
Además de las rentas, la mayoría de pólizas incluyen:
- Defensa jurídica: abogado, procurador y costas del proceso de desahucio. El sublímite varía entre 3.000 y 9.000 € según la aseguradora; conviene verificarlo porque si el proceso se complica puede no ser suficiente.
- Daños por actos vandálicos: desperfectos causados intencionadamente por el inquilino al abandonar la vivienda. Los sublímites habituales están entre 1.500 y 6.000 € para el continente. No cubre el desgaste normal del inmueble.
- Suministros impagados: algunos productos cubren facturas de luz, agua o gas que el inquilino haya dejado sin pagar si estaban a nombre del propietario.
- Estudio de solvencia del inquilino: antes de emitir la póliza, la aseguradora analiza la documentación y solvencia del futuro arrendatario. Este filtro previo es en sí mismo un beneficio: reduce el riesgo de contratar con un perfil de alto riesgo.
Qué NO cubre – las exclusiones que más sorprenden
Leer las exclusiones antes de contratar es tan importante como leer las coberturas. Las más habituales:
- Impagos anteriores a la contratación: no puedes contratar el seguro cuando el inquilino ya ha dejado de pagar. Debe contratarse antes o en el momento de firmar el contrato.
- Periodo de carencia: algunas pólizas tienen un periodo inicial (1 a 3 meses) durante el que pagas la prima pero no puedes reclamar. Existen pólizas sin carencia, pero suelen ser algo más caras.
- No comunicar el impago en plazo: cada póliza establece un plazo máximo para notificar el siniestro desde el primer impago. Si lo comunicas tarde, la cobertura puede quedar anulada.
- Desgaste normal del inmueble: la póliza cubre actos vandálicos intencionados, no el deterioro habitual por uso.
- Ocupación ilegal sin contrato: si el inmueble está ocupado sin contrato de arrendamiento previo, no aplica este seguro.
Cuánto cuesta – rango real del mercado en 2026
El precio es un porcentaje de la renta anual, normalmente entre el 3% y el 5% según la aseguradora, los meses de cobertura y el perfil del inquilino. Para un alquiler de 800 €/mes:
- Opción básica (3%, 6 meses de cobertura): 288 €/año → 24 €/mes
- Opción completa (4,5%, 12 meses de cobertura): 432 €/año → 36 €/mes
Y aquí viene un dato que mucha gente olvida al hacer el cálculo: la prima es deducible como gasto en el IRPF (casilla 0114 del Modelo 100, primas de seguros). Si tu tipo marginal es el 21%, el coste real después de la deducción es:
- Opción básica: 227,52 €/año reales (18,96 €/mes)
- Opción completa: 341,28 €/año reales (28,44 €/mes)
Un matiz importante: no conviene que sea el inquilino quien pague el seguro aunque pueda pactarse así en el contrato. Si deja de pagar la renta, también dejará de pagar la prima, dejándote desprotegido exactamente cuando más lo necesitas.
El análisis coste – beneficio con números reales
¿Compensa el coste anual frente al riesgo que cubre? Hagámoslo con números. Un siniestro típico de 3 meses de impago antes de resolver la situación (sin seguro) tiene este coste:
- Rentas perdidas (3 meses × 800 €): 2.400 €
- Costes judiciales estimados (abogado + procurador): 2.500 €
- Gastos fijos corriendo sin ingresos (comunidad + IBI + seguro): 360 €
- Coste total del siniestro sin seguro: 5.260 €
Ese coste equivale a 12,2 años de prima completa (432 €/año). Dicho de otra forma: si tienes un siniestro de ese tipo una vez cada 12 años, la póliza completa ya se ha amortizado exactamente. Si ocurre antes, has salido ganando. Si pasan más de 12 años sin ningún siniestro, has pagado por una tranquilidad que al final no necesitaste.
La pregunta es: ¿en cuánto estimas tú la probabilidad de tener un inquilino moroso en los próximos 10-15 años? Para la mayoría de propietarios con más de un inmueble y horizonte de inversión largo, la respuesta hace que el seguro tenga sentido.
Lo que más diferencia unas pólizas de otras
El precio es solo una parte. Antes de contratar, revisa estos puntos porque es donde las pólizas que parecen similares dejan de serlo:
- Meses de cobertura de rentas: 6 meses puede ser insuficiente si el proceso judicial se alarga. Para mayor seguridad, 12 meses mínimo.
- Sublímite de defensa jurídica: 3.000 € puede quedarse corto en casos complicados. Algunas pólizas ofrecen hasta 9.000 €.
- Carencia: si existe, los primeros meses no estás cubierto. Las pólizas sin carencia son más caras pero más seguras si contratas justo antes de un nuevo contrato.
- Franquicia en actos vandálicos: la mayoría aplica una franquicia de 300 € en daños. Comprueba si existe y en qué cuantía.
- Plazo de notificación del siniestro: cada póliza establece un plazo desde el primer impago para comunicarlo. Pasarlo puede anular la cobertura.
Para quién tiene más sentido contratarlo
El seguro de impago es especialmente valioso si: tienes hipoteca sobre el inmueble y un impago comprometería directamente tu capacidad de pagar la cuota; gestionas el alquiler tú mismo sin apoyo de una agencia que haga el filtro de inquilinos; o tienes más de un inmueble y la gestión activa de cada incidencia te consume tiempo y recursos.
Si tu selección de inquilinos es muy rigurosa y tienes suficiente colchón de liquidez para absorber un siniestro sin que comprometa tu situación financiera, la relación coste-beneficio puede ser menos clara — aunque en ese caso sigue siendo una forma eficiente de transferir el riesgo.
Nuestro dashboard de cartera te muestra la tasa de vacancia y morosidad de cada inmueble y del conjunto de tu cartera en los últimos 12 meses, para que puedas identificar qué activos tienen mayor historial de incidencias y priorizar dónde contratar cobertura.
Este artículo tiene fines informativos. Los precios y coberturas indicados son orientativos y pueden variar según aseguradora, renta y perfil del inquilino. Consulta las condiciones particulares de cada póliza antes de contratar.