«Piso de banco con un 30% de descuento sobre tasación» es el tipo de titular que llama la atención en cualquier portal. El problema es que ese descuento se calcula sobre el precio de venta, no sobre lo que de verdad te va a costar tener el inmueble generando ingresos. Y la rentabilidad de una inversión no se mide por lo barato que parece el anuncio, sino por lo que realmente entra y sale de tu bolsillo.
En este artículo vamos a calcular paso a paso la rentabilidad real de un piso de banco, con un caso numérico completo, para que veas exactamente qué partidas hay que tener en cuenta y cómo cambia el resultado según las incluyas o no.
Por qué el precio del anuncio no es el número que importa
Cuando una gestora (Solvia, Aliseda, Servihabitat…) publica un piso de banco, suele indicar el precio de venta y, a veces, un precio de tasación de referencia para presumir del descuento. Pero ese precio de venta es solo el punto de partida de tu inversión, no el total. Faltan, como mínimo:
- La reforma necesaria para poder alquilarlo (en pisos de banco, casi nunca es opcional).
- El ITP, que varía según comunidad autónoma.
- Notaría y registro.
- Deudas de comunidad pendientes, si las hay.
La rentabilidad correcta se calcula sobre la inversión total real, no sobre el precio de compra aislado. Es la diferencia entre lo que parece sobre el papel y lo que vas a obtener de verdad.
Caso práctico: piso de banco comprado al contado
Vamos a tomar un ejemplo completo y calcular cada cifra para que puedas reproducirlo con tus propios números.
Datos de partida:
- Precio de compra: 85.000 €
- Reforma necesaria: 20.000 €
- ITP (6% sobre el precio, varía por comunidad autónoma): 5.100 €
- Notaría y registro: 1.500 €
- Deuda de comunidad pendiente (asumida por el comprador): 1.200 €
Inversión inicial total: 85.000 + 20.000 + 5.100 + 1.500 + 1.200 = 112.800 €
Este es el número sobre el que hay que calcular la rentabilidad, no los 85.000 € del anuncio. Ya solo con este ajuste, la inversión real es un 32,7% más alta que el precio de venta.
Ingresos y gastos una vez alquilado:
- Alquiler mensual: 680 € → 8.160 €/año
- Comunidad: 45 €/mes → 540 €/año
- Seguro de hogar: 180 €/año
- IBI: 320 €/año
- Mantenimiento estimado: 150 €/año
Gastos operativos anuales: 540 + 180 + 320 + 150 = 1.190 €
El resultado: rentabilidad bruta vs. neta
Con estos datos, los cálculos quedan así:
- Beneficio anual (ingresos − gastos operativos): 8.160 − 1.190 = 6.970 €
- Rentabilidad bruta (ingresos / inversión total): 8.160 / 112.800 = 7,23%
- Rentabilidad neta (beneficio / inversión total): 6.970 / 112.800 = 6,18%
- Cashflow mensual (sin financiación, beneficio anual / 12): 580,83 €/mes
Fíjate en la diferencia entre la rentabilidad «de anuncio» (la que muchos calculan dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra: 8.160/85.000 = 9,6%) y la rentabilidad bruta real una vez metidos todos los costes de adquisición: 7,23%. Son más de dos puntos de diferencia, solo por usar el denominador correcto.
Si compras con hipoteca, el cálculo cambia más todavía
Si financias parte de la compra, entran en juego dos métricas adicionales que conviene revisar siempre:
- ROCE (retorno sobre el capital empleado): mide la rentabilidad de tu capital propio antes del efecto de la financiación.
- ROE (retorno sobre el patrimonio neto): mide la rentabilidad de tu capital propio después de pagar la hipoteca, incluyendo el efecto del apalancamiento.
Con financiación, el ROE puede ser superior a la rentabilidad neta «sin apalancar» si el coste de la deuda es menor que la rentabilidad del activo (apalancamiento positivo), pero también puede hundir el cashflow mensual si la cuota es alta en relación con el alquiler. Esa es la parte que más conviene revisar antes de comprometerse: un piso con buena rentabilidad sobre el papel puede dar cashflow negativo mes a mes si la hipoteca está mal dimensionada.
Calcúlalo con tus propios números
Reproducir manualmente estos cálculos cada vez que valoras un piso de banco es tedioso y fácil de hacer mal, especialmente en cuanto metes financiación, ROCE, ROE y TIR en la ecuación. Nuestra calculadora de rentabilidad hace todo este trabajo por ti: introduces el precio, la reforma, los impuestos, los gastos de comunidad pendientes, el alquiler estimado y, si financias, los datos de la hipoteca, y obtienes al instante la rentabilidad bruta, neta, ROCE, ROE, cashflow mensual y TIR.
Así puedes comparar varios pisos de banco entre sí (o frente a una oportunidad en mercado libre) usando siempre el mismo criterio: la rentabilidad real, no la del titular del anuncio.
Tres preguntas antes de fiarte de cualquier rentabilidad anunciada
- ¿Sobre qué base se calcula? Si solo divide el alquiler entre el precio de compra, está inflada: falta sumar reforma, impuestos y gastos de adquisición.
- ¿Incluye la reforma real, o una estimación optimista? En pisos de banco que han estado tiempo vacíos u ocupados, el presupuesto de reforma suele quedarse corto si no se ha hecho una visita a fondo.
- ¿Contempla algún periodo de vacancia inicial? Entre la compra, la reforma y encontrar inquilino, pueden pasar varios meses sin ingresos que también forman parte del coste real de la operación.
El descuento de un piso de banco puede ser real y la oportunidad puede ser buena, pero solo lo sabrás con certeza si calculas sobre los números completos, no sobre el precio que aparece en el titular del anuncio.