«Este piso da un 8% de rentabilidad» es una frase que se dice mucho y que casi nunca especifica de qué rentabilidad está hablando. ¿Bruta o neta? ¿Sobre la inversión total o sobre tu capital propio? ¿Antes o después de la hipoteca? Cada una de estas preguntas cambia el número, y confundirlas es la forma más habitual de comparar mal dos oportunidades de inversión.
En este artículo vamos a explicar cada métrica con un único caso numérico, para que veas con tus propios ojos cómo se relacionan entre sí y por qué ninguna te cuenta la historia completa por sí sola.
El caso que vamos a usar en todo el artículo
Datos del inmueble:
- Precio de compra: 120.000 €
- Gastos de adquisición (ITP, notaría, registro, pequeña reforma): 12.000 €
- Inversión inicial total: 132.000 €
- Financiación: 80.000 € (25 años, 3,20% TIN)
- Capital propio invertido: 52.000 €
- Alquiler mensual: 800 € → 9.600 €/año
- Gastos operativos anuales (comunidad, seguro, IBI, mantenimiento): 1.800 €
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = Ingresos anuales por alquiler / Inversión inicial total
9.600 € / 132.000 € = 7,27%
Es la métrica más simple y también la más engañosa si se usa sola: no descuenta ningún gasto. Sirve como primer filtro rápido para comparar oportunidades, pero nunca para decidir.
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (Ingresos − Gastos operativos) / Inversión inicial total
(9.600 € − 1.800 €) / 132.000 € = 7.800 € / 132.000 € = 5,91%
Ya descuenta los gastos de mantener el inmueble (comunidad, seguro, IBI…), pero todavía no tiene en cuenta si has financiado la compra o no. Es la métrica que mejor compara inmuebles entre sí de forma «neutral», sin que el apalancamiento distorsione la comparación.
ROCE (Retorno sobre el Capital Empleado)
ROCE = (Beneficio antes de financiación − Intereses pagados) / Capital propio invertido
Aquí la base del cálculo cambia: ya no se divide entre la inversión total, sino entre lo que realmente has puesto tú de tu bolsillo (capital propio). Con un interés anual aproximado de 2.560 € sobre los 80.000 € financiados:
(7.800 € − 2.560 €) / 52.000 € = 5.240 € / 52.000 € = 10,08%
El ROCE sube notablemente respecto a la rentabilidad neta (5,91% → 10,08%) porque mide el retorno sobre una base de capital mucho menor (52.000 € en vez de 132.000 €). Esto es el efecto del apalancamiento: cuando el coste de la deuda es razonable, financiar amplifica tu retorno sobre el capital que sí has puesto.
ROE (Retorno sobre el Patrimonio Neto)
ROE = Beneficio después de financiación / Capital propio invertido
A diferencia del ROCE, el ROE descuenta la cuota completa de la hipoteca (capital + intereses), no solo los intereses:
(7.800 € − 4.652,92 €) / 52.000 € = 3.147,08 € / 52.000 € = 6,05%
El ROE es la métrica más realista del retorno que estás obteniendo sobre tu capital, porque incluye el efecto completo de pagar la hipoteca, incluida la parte de capital que estás amortizando (que no es un «gasto» perdido, pero sí reduce tu cashflow disponible).
Cashflow mensual
Más allá de los porcentajes, esta es la cifra que de verdad sientes en tu cuenta bancaria cada mes:
Cashflow mensual = (Beneficio anual después de financiación) / 12
3.147,08 € / 12 = 262,26 €/mes
Una rentabilidad alta sobre el papel no sirve de mucho si el cashflow mensual es ajustado o negativo: es la métrica que determina si la operación es sostenible mes a mes, no solo rentable en términos anuales.
Cap Rate
Aquí está la métrica que más confusión genera, porque suena parecida a la rentabilidad neta pero usa una base distinta:
Cap Rate = Beneficio operativo anual (antes de financiación) / Valor de mercado ACTUAL del inmueble
Si han pasado unos años y el inmueble se ha revalorizado hasta, por ejemplo, 135.000 €:
7.800 € / 135.000 € = 5,78%
La diferencia clave frente a la rentabilidad neta (5,91%) es el denominador: la rentabilidad neta usa lo que pagaste por el inmueble (inversión inicial), mientras que el cap rate usa lo que vale hoy. Por eso el cap rate es la métrica que más se usa para evaluar el rendimiento actual de un activo ya en cartera, independientemente de lo que costó en su día, mientras que la rentabilidad bruta/neta es mejor para evaluar una compra nueva.
DSCR (Cobertura del Servicio de la Deuda)
Esta es la métrica de seguridad financiera, no de rentabilidad:
DSCR = Beneficio operativo anual (EBITDA) / Cuota anual de la hipoteca
7.800 € / 4.652,92 € = 1,68
Indica cuántas veces cubre tu beneficio operativo el pago de la hipoteca. Un DSCR de 1,68 significa que generas un 68% más de lo necesario para cubrir la cuota: un margen de seguridad razonable. Como referencia general: por debajo de 1,2 se considera un margen peligroso (el beneficio apenas cubre la deuda), y por encima de 1,5 se considera una situación sana.
Resumen: qué métrica mirar según lo que quieras saber
- ¿Es buena la operación en términos generales, comparada con otras? → Rentabilidad neta
- ¿Cuánto rinde mi dinero realmente invertido, con el efecto del apalancamiento? → ROCE y ROE
- ¿Voy a tener problemas de liquidez mes a mes? → Cashflow mensual
- ¿Cómo rinde hoy un inmueble que ya tengo, a precio de mercado actual? → Cap Rate
- ¿Tengo margen de seguridad frente a la deuda? → DSCR
Ninguna métrica sustituye a las demás: una buena decisión de inversión se apoya en mirar varias a la vez, no en quedarte con la que más te guste el número.
Calcula todas estas métricas con tus propios datos
Reproducir manualmente estos seis cálculos cada vez que valoras una oportunidad es tedioso y fácil de hacer mal, sobre todo en cuanto entra en juego la financiación. Nuestra calculadora de rentabilidad calcula automáticamente la rentabilidad bruta, neta, ROCE, ROE, TIR y cashflow mensual de cualquier inmueble que estés valorando. Y si ya tienes una cartera en marcha, nuestro dashboard de cartera añade el cap rate y el DSCR, con semáforos de riesgo, para que veas de un vistazo la salud financiera real de tus inmuebles.