Cada año los bancos y los grandes fondos inmobiliarios (Sareb incluida) sacan al mercado miles de pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias, daciones en pago o adjudicaciones judiciales. El precio suele estar por debajo de mercado, y eso atrae a inversores que buscan margen desde el día de la compra. Pero «barato» y «buena inversión» no son sinónimos: el descuento en el precio de salida no siempre compensa los costes y riesgos añadidos de este tipo de operación.
Esta guía cubre el proceso completo: dónde encontrar pisos de banco, qué información pedir antes de visitar, cómo verificar el estado legal y de ocupación, y cómo calcular si el descuento real justifica el riesgo asumido.
Qué es exactamente un «piso de banco»
Un piso de banco es un inmueble que ha pasado a ser propiedad de una entidad financiera (o de un fondo que gestiona su cartera de activos) por una de estas vías:
- Dación en pago: el propietario entrega la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria, evitando el proceso judicial.
- Adjudicación en subasta: el banco se queda el inmueble al no haber pujas (o pujas suficientes) en la subasta judicial derivada de un impago.
- Compra directa a particulares: en algunos casos, el banco compra la vivienda antes de que se llegue a ejecución, normalmente con un descuento mayor para el vendedor.
Una vez en manos del banco, el inmueble pasa a su cartera de «activo adjudicado» y se comercializa, casi siempre, a través de una plataforma inmobiliaria gestora: Solvia (antes de Sabadell, hoy Intrum), Aliseda (Santander), Servihabitat (CaixaBank), Anida (BBVA) o directamente a través de Sareb para los activos que aún gestiona el «banco malo».
Dónde buscar pisos de banco
No hay un único portal: cada entidad gestiona su propio catálogo, y además los mismos inmuebles suelen aparecer replicados (a veces con datos desactualizados) en portales generalistas como Idealista o Fotocasa. Lo más fiable es consultar directamente:
- Plataformas de las gestoras: Solvia, Aliseda, Servihabitat y Anida publican su stock actualizado con filtros de precio, ubicación y estado.
- Sareb: mantiene su propio listado de activos en venta, normalmente con descuentos mayores pero también con más incertidumbre legal y de estado.
- Portales generalistas: útiles para una primera criba, pero conviene verificar siempre el anuncio en la fuente original antes de avanzar, porque el precio o la disponibilidad pueden haber cambiado.
En un artículo aparte comparamos en detalle estas plataformas y qué tipo de inversor encaja mejor con cada una.
Antes de visitar: qué pedir y qué comprobar
El error más habitual es visitar primero y preguntar después. Con pisos de banco conviene invertir el orden: hay información que descarta operaciones sin necesidad de moverte de casa.
1. Situación de ocupación
Es la pregunta que primero hay que hacer. Un piso ocupado sin título legal puede tardar meses (o años) en desalojarse por la vía judicial, y mientras tanto no genera ingreso ni puedes acceder a él. Las gestoras suelen indicar si el inmueble está libre, ocupado o «pendiente de desalojo», pero esa información no siempre está actualizada: conviene confirmarla por escrito antes de ofertar, y si es posible, verificar in situ (contadores de luz y agua activos, buzón con correspondencia reciente, vecinos) antes de firmar nada.
2. Cargas registrales
Solicita una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Aunque el banco afirme que el inmueble está «libre de cargas», solo la nota simple lo confirma de forma fehaciente: pueden quedar embargos posteriores a la hipoteca original, servidumbres o anotaciones que no se cancelan automáticamente con la adjudicación.
3. Deudas de comunidad
Por ley, el adquirente responde de las cuotas de comunidad impagadas correspondientes a la parte vencida del año en curso y los tres años anteriores (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). En pisos que han pasado años vacíos o en proceso judicial, esta deuda puede ser significativa. Pide siempre el certificado de la comunidad antes de cerrar la oferta.
4. Estado real del inmueble
Las fotos de la ficha suelen ser anteriores al desalojo o al abandono. Es habitual encontrar instalaciones desconectadas, humedades por meses sin ventilación, o incluso elementos retirados (cocina, sanitarios, cableado) si el inmueble estuvo ocupado. Si no puedes visitarlo antes de ofertar, asume un margen de reforma generoso en tus números.
Cómo calcular si el descuento es real
Un piso de banco anunciado un 20-30% por debajo de mercado puede seguir siendo una mala inversión si no se descuentan correctamente los costes asociados. Los gastos que más se olvidan al hacer el primer cálculo «de servilleta» son:
- Reforma (a menudo integral si el inmueble ha estado mucho tiempo vacío u ocupado).
- Deuda de comunidad pendiente.
- ITP (varía por comunidad autónoma, entre el 6% y el 11% del valor declarado).
- Gastos de notaría, registro y, si aplica, gestoría.
- Coste financiero si necesitas hipoteca puente o préstamo personal para la reforma antes de poder alquilar.
La forma correcta de comparar oportunidades no es mirar el precio de salida, sino la rentabilidad neta una vez sumados todos estos costes a la inversión inicial. Un ejemplo simplificado:
Piso de banco, precio de adjudicación: 90.000 €
- Reforma estimada: 18.000 €
- ITP (8%, ejemplo Comunidad de Madrid sobre el precio): 7.200 €
- Notaría, registro y gestoría: 2.000 €
- Deuda de comunidad pendiente: 1.500 €
Inversión total real: 118.700 € frente a los 90.000 € del anuncio.
Si ese piso se alquila después por 750 €/mes (9.000 €/año), la rentabilidad bruta sobre la inversión real es del 7,6%, no del 10% que daría calcular solo sobre el precio de compra. Sigue siendo una rentabilidad interesante, pero es importante partir del número correcto, no del que aparece en el anuncio.
Para no hacer este cálculo a mano cada vez, puedes meter estos datos en nuestra calculadora de rentabilidad: introduces precio, reforma, impuestos y gastos asociados, y obtienes la rentabilidad bruta y neta real, además de ROCE, ROE y cashflow si vas a financiar la compra.
El proceso de compra paso a paso
- Selección y primer filtro: revisa precio, ubicación, situación de ocupación declarada y fotos en la plataforma de la gestora.
- Solicita documentación: nota simple, certificado de deuda de comunidad y, si es posible, confirmación reciente de la situación de ocupación.
- Visita (si el inmueble está libre): valora el estado real y ajusta tu presupuesto de reforma.
- Oferta: muchas gestoras admiten ofertas por debajo del precio publicado, especialmente en inmuebles con tiempo en cartera. No hay un descuento estándar: depende de la antigüedad del anuncio y de la propia gestora.
- Reserva y arras: al aceptar la oferta se suele firmar un contrato de reserva con una señal, normalmente entre el 1% y el 10% del precio.
- Financiación (si aplica): algunas entidades ofrecen condiciones de hipoteca específicas para sus propios activos adjudicados. Conviene comparar siempre con otras ofertas del mercado antes de asumir que es la mejor opción.
- Firma en notaría y liquidación de impuestos: ITP (o IVA si el inmueble es nuevo y procede de promoción), más los gastos de notaría y registro.
- Toma de posesión: si el inmueble estaba ocupado y no se ha resuelto antes de la firma, este paso puede no ser inmediato. Verifica siempre este punto antes de firmar.
Para quién tiene sentido este tipo de inversión
Comprar un piso de banco exige más trabajo de análisis y más tolerancia a la incertidumbre que comprar una vivienda en el mercado libre en buen estado. Tiene sentido si:
- Puedes asumir (en tiempo y presupuesto) una reforma antes de generar ingresos.
- Tienes margen de liquidez para imprevistos: deudas de comunidad no declaradas, demoras en el desalojo, sobrecostes de reforma.
- Vas a comparar la rentabilidad real, no la teórica del anuncio, antes de decidir.
Si necesitas más colchón de seguridad o prefieres minimizar el riesgo operativo, puede que un inmueble en mercado libre, ya alquilado o en buen estado, encaje mejor con tu perfil, aunque el precio de entrada sea más alto.
Antes de ofertar por cualquier inmueble, mete tus números reales (incluyendo reforma, impuestos y gastos de comunidad) en la calculadora de rentabilidad de Inmorentia para comparar la oportunidad con el resto de tu cartera o con otras alternativas que estés valorando.