Si tu inquilino ha dejado de pagar, lo primero que necesitas no son ánimos genéricos, sino saber exactamente qué pasos dar y en qué plazos. Desde 2025 además hay un cambio normativo importante que muchas guías todavía no reflejan: antes de poder demandar, es obligatorio acreditar que se ha intentado una solución extrajudicial. Aquí tienes el proceso completo, actualizado a la normativa vigente en 2026.
Antes de nada: ¿es un impago puntual o el inicio de un problema?
No toda falta de pago a tiempo es el principio de una morosidad grave. Antes de iniciar cualquier trámite formal, vale la pena un contacto directo y cercano: muchas veces es un despiste, un problema temporal de liquidez o un error administrativo. Si el inquilino responde y regulariza en pocos días, no hace falta ir más allá.
El problema empieza cuando no hay respuesta, o cuando las promesas de pago se repiten sin cumplirse. A partir de ahí, conviene empezar a documentarlo todo formalmente, aunque sigas dispuesto a llegar a un acuerdo.
Paso 1: Requerimiento de pago fehaciente (burofax)
El primer paso formal es reclamar la deuda por un medio que deje constancia: burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, o email certificado. Esto cumple dos funciones importantes:
- Deja constancia legal de que has reclamado, con fecha cierta.
- Si transcurren más de 30 días entre la recepción del burofax y la presentación de una demanda posterior sin que el inquilino pague, el inquilino pierde el derecho a «enervar» el desahucio (es decir, ya no podrá parar el proceso pagando todo en el último momento, una vez admitida la demanda).
Por eso, aunque parezca un trámite menor, el burofax bien hecho y con la antelación correcta protege tu posición legal más adelante.
Paso 2: el trámite MASC, obligatorio desde 2025
Este es el cambio que más sorprende a quien no lo conoce todavía: desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a acreditar que se ha intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) antes de poder presentar la demanda de desahucio. No es opcional: sin ese certificado, el juzgado no admite la demanda.
En la práctica, la vía más habitual es la Oferta Vinculante Confidencial (OVC): un burofax o email certificado en el que se ofrece formalmente al inquilino pagar la deuda o entregar la vivienda de forma voluntaria. El propietario debe esperar 30 días desde que el inquilino la recibe antes de poder demandar. Si quieres, esta misma comunicación puede combinarse con el requerimiento de pago del Paso 1, para no duplicar plazos.
Paso 3: presentar la demanda de desahucio
Si transcurridos los plazos anteriores el inquilino sigue sin pagar ni llegar a un acuerdo, toca presentar la demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente a la ubicación de la vivienda. Para esto necesitarás:
- Abogado y procurador (son obligatorios para el demandante en este procedimiento).
- El burofax de reclamación de pago, con acuse de recibo.
- El certificado del intento de MASC.
- Nota simple del Registro de la Propiedad que acredite tu titularidad.
La demanda acumula dos peticiones en un mismo procedimiento: la resolución del contrato y el desalojo, y la reclamación de las rentas impagadas.
Paso 4: notificación al inquilino y posible enervación
Una vez admitida la demanda, el juzgado notifica al inquilino y le da un plazo de 10 días hábiles para:
- Pagar la totalidad de la deuda (lo que se llama «enervar» la acción, parando el desahucio), o
- Oponerse y acudir a una vista oral, alegando, por ejemplo, que no está de acuerdo con la cuantía reclamada o que el propietario ha incumplido sus propias obligaciones de mantenimiento.
Recuerda: si ya hiciste el requerimiento de pago con al menos 30 días de antelación a la demanda (Paso 1) y el inquilino no pagó en ese plazo, ya no puede enervar en esta fase. De ahí la importancia de no saltarse ese paso.
Si el inquilino no hace nada en esos 10 días, el juez dicta sentencia sin necesidad de celebrar vista.
Paso 5: sentencia y lanzamiento (desalojo)
Si la sentencia es favorable al propietario, el juez fija una fecha de lanzamiento: el acto formal de desalojo de la vivienda. Esta es, en la práctica, la fase que más tiempo puede tardar en función de la carga de trabajo del juzgado concreto.
Cuánto tarda todo el proceso, realmente
Aquí conviene ser honesto: no hay un plazo fijo ni garantizado. Con el procedimiento funcionando sin incidencias (sin oposición del inquilino, sin alegaciones de vulnerabilidad, juzgado con poca carga), el proceso completo puede resolverse en torno a 8-12 meses desde el primer impago hasta el lanzamiento. Pero si hay oposición, recursos, o el juzgado está saturado, puede extenderse considerablemente más. Cualquier cifra que veas presentada como un plazo fijo y garantizado, desconfía: depende mucho del juzgado, la comunidad autónoma y las circunstancias del caso concreto.
Un cambio reciente que conviene tener presente
Durante varios años existió un régimen extraordinario que suspendía los lanzamientos en casos de vulnerabilidad acreditada de la familia inquilina. Ese régimen estuvo vigente hasta el 31 de diciembre de 2025, y los intentos de prorrogarlo durante 2026 no salieron adelante en el Congreso. Esto significa que el escenario legal en 2026 es distinto al de los últimos años, y conviene no dar por hecho automatismos de suspensión que ya no están necesariamente vigentes. Dicho esto, los jueces siguen pudiendo valorar circunstancias de vulnerabilidad caso por caso dentro del propio procedimiento, así que esto no elimina la posibilidad de cierta ralentización en casos concretos.
Cómo reducir el riesgo antes de que ocurra
Todo este proceso, por bien gestionado que esté, supone meses sin ingresos y costes legales. La mejor defensa sigue siendo la prevención:
- Selección de inquilino rigurosa: verificación de ingresos y solvencia antes de firmar, no solo «buena impresión» en la visita.
- Seguro de impago de alquiler: cubre las rentas no pagadas durante el proceso y, en muchas pólizas, también los costes del desahucio.
- Vigilancia temprana: actuar al primer retraso, no esperar a que se acumulen varios meses de impago antes de iniciar el burofax.
Llevar un seguimiento claro de tus contratos, pagos y tasa de morosidad por inmueble te permite detectar un problema en cuanto aparece, en lugar de darte cuenta meses después. Nuestro dashboard de cartera calcula automáticamente tu tasa de morosidad y vacancia por inmueble y por cartera completa, para que tengas visibilidad constante de dónde está el riesgo antes de que se convierta en un problema mayor.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal personalizado. Los plazos y requisitos del procedimiento de desahucio pueden variar según el juzgado y las circunstancias del caso. Antes de actuar, consulta con un abogado especializado en arrendamientos.