Tienes claro que el alquiler se declara en el IRPF. Sabes que puedes deducir gastos y que hay una reducción del rendimiento neto. Pero cuando abres el borrador de Hacienda y ves decenas de casillas, el «cómo» se vuelve confuso. Este artículo es la guía práctica que convierte la teoría en números reales: qué casilla lleva cada concepto, cómo se prorratean los gastos si el inmueble no ha estado alquilado todo el año, y un caso completo paso a paso.
Dónde se declara el alquiler en el Modelo 100
Los rendimientos del alquiler van al apartado C del Modelo 100, «Bienes inmuebles y rendimientos del capital inmobiliario». Dentro de ese apartado, cada inmueble se declara por separado: introduces la referencia catastral, indicas que está arrendado, y rellenas las casillas de ingresos y gastos correspondientes.
La estructura es siempre la misma:
- Ingresos íntegros del alquiler (casilla 0102)
- Gastos deducibles, cada uno en su casilla
- Rendimiento neto = ingresos − gastos
- Reducción del rendimiento neto (si aplica)
- Rendimiento neto reducido = lo que entra en tu base imponible
Regla previa – el prorrateo por días alquilados
Si el inmueble no ha estado alquilado todo el año (periodo de vacancia, cambio de inquilino, reforma intermedia), los gastos deducibles se prorratean por los días que ha estado alquilado. La fórmula es:
Gasto deducible = Gasto anual × (días alquilados / días del año)
Los ingresos también se declaran solo por los meses efectivamente cobrados, no por el año completo. El IBI, los seguros y la comunidad se prorratean. La amortización del inmueble también se proratea por días alquilados. Los gastos de adquisición (ITP, notaría) no se deducen directamente: forman parte de la base de amortización.
Las casillas del Modelo 100 una por una
Este es el mapa completo de casillas que usa la Agencia Tributaria para los rendimientos del capital inmobiliario:
- 0102 – Ingresos íntegros computables: suma de todos los alquileres cobrados durante el año, en proporción a tu porcentaje de titularidad si el inmueble es de varios propietarios.
- 0105 – Intereses y gastos de financiación: intereses hipotecarios pagados ese año (solo intereses, no la parte de capital), más comisiones y gastos de apertura del préstamo en el año de contratación.
- 0106 – Gastos de reparación y conservación: mantenimiento, pintado, arreglo de averías, sustitución de elementos deteriorados. No mejoras.
- 0109 – Gastos de comunidad: cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios.
- 0112 – Servicios personales: honorarios de administrador de fincas, agente inmobiliario por gestión del alquiler, etc.
- 0113 – Suministros: agua, luz, gas, internet, si los paga el propietario y no los repercute al inquilino.
- 0114 – Primas de seguros: seguro de hogar, seguro de responsabilidad civil, seguro de impago de alquiler.
- 0115 – Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, tasa de alumbrado.
- 0117 – Amortización de bienes muebles: mobiliario y electrodomésticos, al 10% anual durante 10 años desde la fecha de compra.
- 0127 – Gastos inherentes a la adquisición (base amortización): notaría, registro e ITP de la compra. No se deducen directamente: forman la base de cálculo de la amortización del inmueble.
- 0129 – Mejoras del ejercicio (base amortización): reformas que aumentan el valor o la vida útil del inmueble realizadas ese año.
- 0131 – Amortización del inmueble y mejoras: el 3% anual sobre la base amortizable (coste de adquisición de la construcción más gastos y mejoras, sin suelo), prorrateado por días alquilados.
- 0148 – Otros gastos deducibles: publicidad para encontrar inquilino, honorarios de abogado por defensa jurídica relacionada con el inmueble, saldos de dudoso cobro.
Caso práctico completo – un año real con números
Vamos a declarar un piso alquilado 11 meses del año (1 mes de vacancia entre contratos), con hipoteca, al inquilino como vivienda habitual.
Datos del inmueble:
- Alquiler mensual: 750 € → cobrado 11 meses = 8.250 € de ingresos íntegros
- Prorrateo: 11/12 = 0,9167 (se aplica a todos los gastos recurrentes)
- Base amortizable del inmueble: 95.000 €
Paso 1 – Casilla 0102 (ingresos): 8.250 €
Paso 2 – Gastos deducibles (prorrateados):
- 0105 – Intereses hipotecarios (2.400 € × 11/12): 2.200 €
- 0106 – Reparación y conservación (480 € × 11/12): 440 €
- 0109 – Comunidad (600 € × 11/12): 550 €
- 0112 – Gestión (300 € × 11/12): 275 €
- 0114 – Seguros (240 € × 11/12): 220 €
- 0115 – IBI (380 € × 11/12): 348,33 €
- 0131 – Amortización (95.000 € × 3% × 11/12): 2.612,50 €
Total gastos deducibles: 6.645,83 €
Paso 3 – Rendimiento neto: 8.250 − 6.645,83 = 1.604,17 €
Paso 4 – Reducción del 50% (vivienda habitual del inquilino, contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023):
1.604,17 × 50% = 802,09 € de reducción
Rendimiento neto reducido que entra en tu base imponible: 802,08 €
De los 8.250 € cobrados en alquiler durante el año, solo 802,08 € se suman a tu base imponible general. El resto queda compensado por gastos, amortización y la reducción.
Tres errores habituales al rellenar estas casillas
- No prorratear cuando el piso estuvo vacío: si el inmueble no estuvo alquilado todo el año, los gastos van prorrateados. Meter el gasto anual completo sin prorratear es un error que Hacienda puede corregir.
- Confundir reparación con mejora: una reforma que mejora el inmueble no va a la casilla 0106 (reparación), sino a la 0129 (base de amortización). Deduccirlo directamente como gasto es incorrecto y puede generar una regularización.
- Olvidar la amortización: no declararla no te ahorra nada: la AEAT la computa igualmente al calcular la ganancia patrimonial si vendes el inmueble. Y mientras tanto, pagas más IRPF anual innecesariamente.
Cómo preparar estos datos sin errores
Reproducir manualmente este cálculo para cada inmueble, con el prorrateo correcto, la clasificación de cada gasto en su casilla y la amortización calculada automáticamente, es el trabajo que más tiempo consume en la campaña de la renta. Nuestro módulo de Renta Inteligente organiza todos los gastos de cada inmueble por casilla del Modelo 100, calcula la amortización prorrateada, aplica la reducción que corresponda y te genera el resumen listo para introducir en el borrador de Hacienda.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Las casillas y criterios pueden variar según tu situación particular. Antes de presentar tu declaración, consulta con un asesor fiscal.