Entre los pisos de banco y los activos distressed que salen al mercado, una parte significativa llega con un problema añadido: alguien que sigue dentro. A veces es un okupa sin ningún título legal, a veces un inquilino con contrato vigente, a veces un moroso que no paga pero tampoco se va. Los tres casos tienen consecuencias muy distintas, y confundirlos antes de firmar puede costarte meses de proceso judicial y miles de euros imprevistos.
Este artículo no está pensado para darte respuestas de abogado —para eso tendrás que contratar uno—, sino para que llegues a la negociación con las preguntas correctas y sepas exactamente qué estás asumiendo antes de hacer una oferta.
Los tres tipos de «piso ocupado»: no son lo mismo
1. Inquilino con contrato de arrendamiento vigente
El caso menos problemático, y el que más se confunde con los otros dos. Si el inmueble tiene un inquilino con contrato vigente firmado bajo la LAU, ese contrato te vincula como nuevo propietario: no puedes desalojar al inquilino por el hecho de haber comprado el piso. El contrato sigue en vigor hasta su fecha de vencimiento, con todos los derechos y obligaciones que tenía el propietario anterior.
Esto puede ser una ventaja si el inquilino paga puntualmente y la renta es razonable: compras con cashflow desde el día uno. Pero si el contrato tiene años de duración por delante o la renta está muy por debajo de mercado, la «ventaja» se convierte en una limitación. Antes de ofertar, pide el contrato completo y verifica: fecha de inicio, duración, renta actual, y si hay cláusulas de actualización o rescisión anticipada.
2. Okupa sin título legal (usurpación)
La persona ocupa el inmueble sin contrato, sin autorización y sin ningún título que justifique su presencia. Es el escenario más mediático, y el que más miedo genera. La buena noticia es que legalmente es el más claro: no tienen ningún derecho sobre el inmueble. La mala noticia es que recuperarlo igualmente requiere un proceso judicial, porque en España no puedes desalojar a nadie por tu cuenta, aunque estén ilegalmente.
Las vías disponibles son la civil (desahucio por precario) y la penal (denuncia por usurpación, artículo 245 del Código Penal). El proceso puede tardar desde unos pocos meses si no hay complicaciones hasta más de un año si los ocupantes alegan vulnerabilidad o el juzgado está saturado. En la práctica, solo se recupera la vivienda de forma inmediata en torno al 33% de los casos; el resto entra en un proceso que puede extenderse entre 18 meses y 2 años.
3. Inquilino moroso o «inquiokupa»
Tuvo un contrato válido, dejó de pagar, y ahora se niega a irse. Es el escenario más lento de los tres, porque el proceso de desahucio por impago respeta todos los plazos procesales de un arrendatario con contrato (incluyendo el nuevo trámite MASC obligatorio desde abril de 2025), y los ocupantes pueden alegar situaciones de vulnerabilidad que ralentizan el lanzamiento. El proceso suele tardar entre 6 y 18 meses, dependiendo del juzgado y las circunstancias del caso.
Por qué casi siempre tendrás que comprar al contado
Si el inmueble está ocupado, la gran mayoría de bancos no concederán una hipoteca para financiar la compra: el tasador no puede entrar a valorar el inmueble en condiciones normales, y la entidad no puede garantizar la posesión efectiva del bien que sirve de garantía. En la práctica, estas operaciones se hacen casi siempre al contado, lo que reduce el universo de compradores potenciales a inversores con liquidez suficiente, y explica en parte el descuento con el que salen al mercado.
El coste real que hay que sumar al precio de compra
El descuento en el precio de un inmueble ocupado puede parecer atractivo, pero hay que sumar al precio de compra todos los costes que vienen después:
- Costes legales del proceso de desalojo: abogado, procurador y gastos judiciales. Como referencia orientativa, entre 2.000 y 3.000 euros en un proceso sin complicaciones, más si hay recursos o el proceso se alarga.
- Meses sin ingresos: hasta que el inmueble esté libre y reformado, no genera alquiler. Según el tipo de ocupación y el juzgado, pueden ser entre 6 meses y más de 2 años.
- Gastos fijos durante el proceso: IBI, comunidad, y posiblemente suministros (si los ocupantes los usan y no los pagan, pueden acumularse deudas o cortes que luego tienes que resolver).
- Coste de recuperación del inmueble: cambio de cerraduras, limpieza a fondo, y reparación de los desperfectos que hayan causado los ocupantes. Imposible de presupuestar con precisión antes de entrar.
Una forma de hacerlo: suma todos estos costes estimados al precio de compra, calcula la rentabilidad sobre esa inversión total real (igual que haríamos con cualquier piso de banco), y comprueba si el descuento sigue siendo suficiente. Puedes hacer ese cálculo con nuestra calculadora de rentabilidad, ajustando el periodo sin ingresos como meses de vacancia inicial.
Qué revisar antes de hacer una oferta
- Nota simple actualizada: confirma que quien te vende es realmente el propietario legal. En inmuebles ocupados existe riesgo de estafa por parte de quien no tiene título sobre la propiedad.
- Tipo exacto de ocupación: pide confirmación por escrito de si hay contrato de arrendamiento vigente, y si lo hay, solicita el contrato completo. Si no hay contrato, confirma desde cuándo están los ocupantes y si hay algún proceso judicial en marcha.
- Procesos judiciales activos: pregunta al vendedor si ya hay demanda presentada y en qué fase está. Un proceso ya iniciado puede ser una ventaja (acorta plazos desde tu compra) o una complicación (si hay recursos pendientes).
- Estado del inmueble: si no puedes entrar a valorarlo, asume siempre que necesitará reforma y reserva un margen generoso en tu presupuesto. Los inmuebles ocupados acumulan desperfectos que solo se ven al recuperar la posesión.
- Deudas de comunidad e IBI: pide certificado de comunidad y confirma que no hay IBI pendiente. Como comprador, asumes las deudas de los últimos años.
Para qué perfil de inversor tiene sentido
Un piso ocupado puede ser una buena operación si: tienes capital suficiente para comprar al contado y asumir los costes del proceso sin comprometer tu liquidez; tienes horizonte de tiempo para esperar el desalojo sin presión; y el descuento sobre el precio de mercado libre es lo suficientemente amplio como para compensar todos los costes adicionales y el tiempo sin ingresos.
No es una operación para quien necesita rentabilidad inmediata, quien depende de financiación bancaria, o quien no tiene tolerancia a la incertidumbre de plazos judiciales. El descuento atrae, pero el coste real de la operación —en dinero y en tiempo— puede borrar fácilmente ese margen si no se calcula con rigor antes de firmar.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoramiento legal personalizado. Los plazos y procedimientos pueden variar según el tipo de ocupación, el juzgado y las circunstancias del caso. Antes de comprar un inmueble ocupado, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.